Cara Punya Rumah Lunas Untuk Mencapai F.I.R.E

Rumah untuk tempat tinggal merupakan kebutuhan pokok manusia, sebangkrut-bangkrutnya kita dalam hidup setidaknya istri dan anak masih punya atap untuk bernaung dari panas dan hujan. Namun disisi lain bagi sebagian orang mungkin rumah menjadi pembelian terbesar seumur hidup mereka. biasanya jalan singkat yang digunakan masyarakat pada umumnya adalah menggunakan cicilan KPR dengan tenor yang sangat panjang, bisa sampai 5,10,15 tahun, bahkan sampai ada yang 20 tahun.

Sedangkan seperti yang sudah kita bahas sebelumnya dalam mencapai 7 tahapan mencapai F.I.R.E, kita harus mencapai debt freedom alias bebas hutang terlebih dahulu, lantas bagaimana cara mempunyai rumah lunas tanpa hutang?

1. Fokus Menabung Untuk Membeli Tanah

Kalau dipecah menjadi 4 bagian, rumah menjadi bagian-bagian sebagai berikut :

• Tanah,
• Pondasi,
• Bangunan; dan
• Interior

Dari ke 4 bagian rumah tersebut, hanya TANAH yang mengalami kenaikan dari waktu ke waktu, sedangkan bangunan dan bagian lain mengalami penurunan harga. Jadi kalau kita membeli rumah seolah-olah harganya naik dari waktu ke waktu, pada kenyataannya yang naik adalah harga tanahnya, sedangkan bangunan dan bagian lain mengalami penyusutan harga atau depresiasi, beginilah secara singkat cara kerja appraisal, kalau kita menjual rumah nilai tanah dihitung mengalami kenaikan sesuai harga pasar dan nilai bangunan mengalami depresiasi sesuai umur dan kondisi bangunan tersebut.

Maka dari itu, yang kita harus lakukan adalah bagaimana caranya secepat mungkin kita menabung untuk membeli tanah, bukan langsung membeli rumah. 

2. Jangan Beli Tanah Yang Terlanjur Mahal

Kesalahan membeli rumah untuk ditinggali adalah fomo beli tanah yang terlanjur mahal, karena lokasi yang strategis dekat dengan fasilitas umum, hingga akhirnya memaksakan diri membeli tidak sesuai kemampuan. Ingat tanah rumah tinggal itu bukan aset tapi liabilitas, dengan memperlakukan rumah tinggal sebagai liabilitas/pengeluaran maka kita akan berfikir untuk menekan harga serendah-rendahnya. 

Salah satu caranya adalah membagi area lokasi tanah menjadi 3, yaitu :

1. Ring 1 : Merupakan tanah yang berada di daerah perkotaan sebagai lokasi bisnis, pemerintahan dan fasilitas umum lain, sudah pasti harga tanah di Ring 1 ini sudah terlanjur mahal dan tidak terjangkau untuk kelas menengah
2. Ring 2 : Tanah di ring 2 biasanya berubah fungsi menjadi perumahan dan pemukinan, di daerah ini developer dan tukang kavling sudah banyak masuk, sehingga tanah sudah terbentuk sedimikian rupa sehingga kemungkinan tidak bisa dibeli cash dengan tabungan kita
3. Ring 3 : Tanah yang berada di radius 500 m - 4 km dari ring 2, masih berupa daerah pengembangan, mungkin sudah ada beberapa tanah yang di kavling namun lingkungan masih belum terbentuk.

Untuk mencari tanah yang cenderung masih terjangkau, daerah di Ring 3 ini lah yang menjadi sweet spot kita untuk mencari tanah untuk rumah tinggal. Properti di ring 3 pun lama-lama akan bergeser ke menjadi ring 2 kalau memang daerah sekitar tersebut masih berkembang.

Cara lain untuk mencari tanah murah adalah, cari tanah yang tidak disukai bank, seperti apa tanah yang tidak disukai bank?

1. Tanah dibawah jaringan listrik; terkesan berbahaya karena dibawah jaringan listrik, namun bisa dipertimbangkan kalau yang bagian tanah yang terlewati jaringan listrik hanya sebagian kecil dari area tanah
2. Tanah dengan lokasi "tusuk sate"; rumah tusuk sate dipercaya membawa nasib buruk bagi penghuninya, bagi anda yang rasional dan tidak begitu saja percaya terhadap mitos, rumah tusuk sate bisa menjadi nilai tawar untuk mendapatkan tanah murah
3. Bentuk tanah tidak simetris; tanah dengan panjang atau lebarnya tidak sama menyebabkan bentuknya tidak persegi/persegi panjang/tidak simteris. Tidak disukai bank karena dalam dalam proses rancang bangun tanah tidak simetris cukup banyak tantangannya, kecenderungan ada area lahan yang tidak bisa termanfaatkan dan secara estetika tidak terlihat bagus. Namun sebenarnya permasalahan tersebut bisa diatasi dengan bantuan arsitek, walaupun bentuk tanah tidak simetris namun pemanfaatan lahan untuk bangunan bisa tetap optimal

Faktor selain harga yang murah tentu harus dipertimbangkan juga, seperti jarak dengan support system, fasilitas umum, kualitas tetangga dll. ini bisa kita research sebelumnya dengan simulasi tinggal deket lingkungan tersebut, ngontrak rumah. itu bisa jadi testimoni kuat sebelum memutuskan untuk membeli tanah di lingkungan tersebut.

3. Bangun Bertahap Sesuai Kemampuan

Setelah berjuang semaksimal mungkin untuk menabung, akhirnya terbelilah tanah itu. Selanjutnya tinggal proses membangun. Tidak harus langsung membangun setelah membeli tanah dan tidak harus langsung sekali bangun, semua bisa menyesuaikan dengan kondisi budget kita.

Kalau tanah tidak mau langsung dibangun, tidak perlu kuatir, tanah yang sudah dimiliki tersebut tidak terlalu perlu dirawat, dijemur saja aman. Namun perlu diperhatikan patok-patok tanda batas tanah jangan sampai hilang atau bahkan tanah bisa tertukar dengan punya orang lain. Cara yang bisa dilakukan adalah memberi batas tanah dengan pagar-pagar yang sederahana saja tidak usah mahal, yang penting tanah tersebut bisa menandakan batas tanah yang kita miliki.

Contoh Pagar Batas Tanah Sederhana Dari Bambu

Kalau ada rencana membangun namun budget belum mencukupi, bisa dibangun secara bertahap :

1. Dari mulai pondasi selesai;
2. Dilanjutkan dibangun sampai atas kemudian sampai atap.
3. Kemudian terkhir adalah finishing, finishing dibagi menjadi 2 yaitu finishing luar dan dalam. Kalau sudah difinishing dalam seperti lantai, plafon, air, kelistrikan dll, sebenarnya sudah bisa ditempati. Belum difinishing luar pun tidak apa.

4. Meningkatkan Earning Power

Bagaimanpun kita mengusahakan untuk mencari tanah yang murah, kalau kenyataannya penghasilan kita kecil, otomatis uang yang bisa disisihkan pun sangat kecil untuk ditabung untuk membeli tanah.

Misalnya Gaji 5 Juta/bulan, bisa menyisihkan 1 juta/bulan atau 12 juta/tahun untuk alokasi beli tanah

Budget untuk beli tanah di tetapkan 100 juta, maka dengan penghasilan yang sekarang butuh waktu 8 tahun untuk mengumpulkan uang sesuai budget tersebut.

Jika 8 tahun menurut anda terlalu lama sesuai dengan kebutuhan rumah yang ingin ditempati, maka dari itu kita perlu meningkatkan Earning Power atau meningkatkan penghasilan. Ada beberapa cara meningkatkan penghasilan, salah satu contohnya adalah :

1. Kerja sampingan, 
2. Kerja lembur,
3. Kerja di 2 tempat,
4. Kerja saat weekend,
5. Berjualan online, disamping pekerjaan utama, kita juga bisa mencari tambahan penghasilan dengan berjualan online, peluang tersebut sangat terbuka sekali di era e-commerce, marketplace dan social media saat ini.
6. Investasi di surat berharga

Dan lain sebagainya, pada prinsipnya apapun yang bisa menambahkan penghasilan kita, sehingga mempercepat kita untuk mengumpulkan uang untuk membeli tanah. 

Misal dengan contoh awal tadi, dengan hanya menambah penghasilan 1 juta saja tiap bulan, maka budget tanah 100 juta tersebut bisa tercapai selama 4 tahunan, dari awalnya 8 tahun. sesuatu yang sangat realistis dan doable bukan?

5. Memanfaatkan Hutang Dengan Intensi Untuk Percepatan Pelunasan

Sumber hutang untuk membeli property bukan hanya dari KPR saja, bisa saja dari hutang gadai SK kalau anda PNS/BUMN sehingga tidak perlu jaminan atau bahkan bunga pinjaman lunak dari keluarga. Ingat yang kita hindari adalah bunga yang sangat besar dan dalam periode waktu yang sangat panjang. Kalau ada opsi yang memberikan pinjaman dengan dengan bunga rendah atau bahkan tanpa bunga, kita bisa menggunakan hutang tersebut dengan intensi tetap menabung tiap bulan dan berusaha meningkatkan earning power untuk pelunasannya dipercepat.

Berikut contoh kasus, seorang PNS gadai SK pinjam hutang di bank BPR sebesar 250 juta dengan bunga 6% / tahun, bisa pelunasan dipercepat tanpa denda. Hutang + admin dan provisi total hutang menjadi 257 juta.

Dana dari hutang tersebut dibelikan tanah 500 meter di area ring 3, karena tidak memerlukan tanah yang terlalu luas untuk tempat tinggal akhirnya setengah dari luasan tanah tersebut dijual santai, beberapa tahun berselang ada yang menawar separuh tanah tersebut 250 juta, hasilnya penjualan separuh tanah tersebut digunakan untuk melunasi hutang bank.

Demikian beberapa solusi bagaimana cara punya rumah lunas untuk mencapai F.I.R.E. solusi itu terkadang sudah ada di depan mata kita, tergantung kita mau sedikit mencari, berusaha dan merubah mindset lama kita tentang property. Jangan hanya sekedar ikut-ikutan dan fomo sehingga kita terjebak dalam hutang jangka panjang yang membelenggu kebebasan kita dalam mencapai F.I.R.E.

Bagaimana menurut teman-teman apakah solusi diatas cukup realistis? silahkan komen di kolom komentar.

Salam pejuang F.I.R.E